Без поблажек, но с поддержкой

Минстрой требует от застройщиков неукоснительного исполнения положений обновлённого 214-ФЗ. Послаблений не будет, нарушителям грозят запретом продаж. Однако чиновники понимают, что достичь. Показателя ввода в 120 млн кв.м жилья непросто, и всё же собираются помогать девелоперам.

Нововведения в закон «Об участии в долевом строительстве…», а также первые итоги их вступления в силу стали основной темой, обсуждавшейся на IX Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», которая в этом году собрала в Петербурге более 800 участников из 42-х регионов России. Основным организатором выступила Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс», а модераторами — телеведущая Ирина Россиус и член Экспертного совета партии

«Единая Россия», вице-президент СПб ТПП Антон Мороз. Главным «ответчиком» стал заместитель главы Минстроя Никита Стасишин. Он рассказал о том, что необходимо для достижения столь значительных показателей ввода жилья. Это правильный подход к формированию участков, финансирование создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, снижение ставок по ипотеке и доступное проектное финансирование для застройщиков. Но главное — понятные правила игры, которые в части законодательства не будут меняться каждый год. «Это основные положения, записанные в детализированном подходе к реализации указа президента РФ. Но ещё одно важное направление — модернизация строительной отрасли и создание новых производств.

Мы прекрасно понимаем, что существующие мощности с новыми задачами не справятся. Это, может, не актуально для Петербурга и Москвы, но крайне важно для других регионов. Также нельзя просто гнаться за объёмами — застройщики должны понимать, что, штампуя панельные дома серий 1990-х, они никому их не продадут», — сказал Никита Стасишин.

Тем не менее он признал, что закон не совершенен и не все последствия можно было просчитать. Например, проблемы, возникшие при запрете продаж на объектах, где нарушены сроки передачи квартир дольщикам, или сложности со строительством жилья для расселения аварийного фонда (см. материал на стр. 5). Эти «перегибы» можно будет исправить осенью, когда Госдума будет рассматривать очередной пакет поправок в 214-ФЗ.

СПЕЦСЧЕТА ОСИЛИЛИ НЕ ВСЕ

Говоря о законодательных нововведениях, Никита Стасишин заявил, что Россия была единственной страной, которая давала возможность непрофессиональным участникам рынка вкладывать деньги в строительство. Отсюда и множество незавершённых домов и ждущих квартир граждан. Поэтому власти сознательно на протяжении трёх лет ужесточали условия расходования средств, вводили новые требования к застройщикам. «Ещё в прошлом году компании с уставным капиталом в 10 000 рублей могли привлекать миллиарды рублей дольщиков, а компетенции контролирующих органов в субъектах РФ не хватало, чтобы правильно осуществлять надзор за этой деятельностью. Теперь «котловой» метод финансирования строек невозможен: застройщики должны открыть специальные счета по каждому разрешению на строительство, независимо от даты его получения. Однако не все компании это сделали. Мы ещё немного подождём и приостановим регистрацию договоров долевого участия по всем объектам в стране, где не открыты специальные счета», — заявил г-н Стасишин.

Также он напомнил, что, несмотря на разговоры о слишком дорогом банковском сопровождении, сейчас эта услуга по одному расчётному счёту обходится застройщикам максимум в 5000 рублей в месяц. Кстати, заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин и заместитель председателя петербургского Комитета по строительству Евгений Барановский подтвердили, что в их регионах действительно есть застройщики, которые не открыли спецсчета. Всем им ещё в начале сентября направлены предупреждения о возможной приостановке продаж.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ?

Говорили и о неминуемом переходе на проектное финансирование. В Минстрое понимают, что сегодня нельзя получить кредит на строительство меньше чем под 11,5% годовых. При этом открытие эскроу-счёта не обязывает банк предоставить проектное финансирование. Никита Стасишин полагает, что ставка для застройщиков не должна превышать 6%: «Для этого надо по-менять нормативы, чем ЦБ, Минфин и «ДОМ.РФ» сейчас и занимаются. Мы прорабатываем механизм гарантий для застройщиков. Но и они должны изменить структуру своего бизнеса. Сейчас просто невозможно разобраться, как они ведут перекрёстное финансирование подрядчиков, субподрядчиков и технического заказчика. А публичных застройщиков, которые сдают отчётность по МСФО, на всю страну — семь-восемь».

Не факт, что банки заставят выдавать застройщику кредит при открытии счетов эскроу. Но в Минстрое понимают, что доступных девелоперам займов не будет без дешёвого фондирования и как раз фондирование за счёт средств дольщиков будет для банка бесплатным.

Что касается ипотеки, Никита Стасишин рекомендовал не верить слухам о субсидировании ставок за счёт бюджета. Действует единственная программа для семей, в которых родился второй и последующий ребёнок, и никакой другой поддержки из бюджета не предусмотрено. В Минстрое признают, что 90% ипотечных кредитов выдают всего два банка. Для развития конкуренции на этом рынке предлагают использовать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

В Минстрое полагают, что застройщиков должны поддержать и региональные власти, если они хотят увеличить объёмы строительства и его качество, а не получить новую волну обманутых дольщиков. Говорили также об использовании схемы ЖСК. Кооперативы, созданные гражданами льготных категорий, могут получить участок бесплатно, но вот средств на стройку найти не могут, поскольку пай не может быть залогом и ипотеку не взять. Минстрой согласен, что ЖСК - это неплохой инструмент для решения жилищных проблем граждан (если, конечно, не используется для обхода 214-ФЗ), и готов решать проблемы с залогом пая. Соответствующий законопроект обсуждается в Госдуме.

Источник: http://nsp.ru/news/18614-bez-poblazhek-no-s-podderzhkoi

 Газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 40 (1032) от 08.10.2018, стр. 8